Cassazione civile – Sezioni Unite – Sentenza n. 16080 del 9 giugno 2021

Sulla qualificazione giuridica del contratto di cessione di cubatura, ai fini del pagamento dell’imposta di registro

Le Sezioni Unite, con sentenza n. 16080 del 2021, hanno precisato quale sia la corretta qualificazione giuridica del contratto di cessione di cubatura e se, ai fini del pagamento dell’imposta di registro, a tale contratto debbano riconoscersi effetti reali o effetti obbligatori.

Nella fattispecie, veniva proposto ricorso in Cassazione avverso la sentenza n. 677/2018, depositata il 6 febbraio 2018, della Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, capovolgendo l’orientamento della Commissione Provinciale Tributaria di Latina, aveva ritenuto legittime le imposte applicate dalla Agenzia delle Entrate al contratto di cessione, quali l’imposta proporzionale di registro all’8%, l’imposta proporzionale ipotecaria al 2% e l’imposta catastale all’1%; riconoscendo di fatto, al contratto medesimo, effetti reali.

La vicenda è stata in primo luogo esaminata dalla Sezione Sesta - Tributaria della Corte di Cassazione che, con ordinanza n. 19152/2020, ha specificato come per cessione di cubatura s’intenda un accordo tra proprietari di aree dotate di reciproca prossimità ed aventi la medesima destinazione urbanistica.

In ragione di tale accordo, il proprietario di un’area edificabile – cedente - rinuncia su corrispettivo a sfruttare la cubatura realizzabile sul proprio terreno, cedendola ad altro proprietario – cessionario – il quale potrà così disporre di maggiore volumetria sul suo terreno. In tal modo, la cubatura sembrerebbe costituire una species del genus dei diritti edificatori, genericamente richiamati dall’art. 2643 n.2 bis c.c. ai fini della trascrivibilità dei contratti traslativi e costitutivi.

La questione è stata rimessa per la decisione alle Sezioni Unite che, sulla scia di quanto esaminato dalla Sezione Sesta della Suprema Corte, ripercorrono i due principali orientamenti giurisprudenziali circa la natura giuridica del contratto in esame.

Parte della giurisprudenza sostiene che la cessione di cubatura abbia ad oggetto il diritto di edificare strettamente legato, come noto, al diritto di proprietà e che ciò sia sufficiente ad inquadrare tale tipologia di cessione come un atto traslativo o costitutivo di un diritto reale. Tuttavia, non è mai stata individuata l’esatta tipologia del diritto reale che verrebbe a sussistere con la cessione di cubatura. Non convince il richiamo al diritto di superficie a causa dell’assenza, nella cessione di cubatura, del fondamento del diritto ex art. 952 c.c. quale l’alterità tra proprietà del suolo e proprietà della costruzione. Come non convince il richiamo alla materia delle servitù, soprattutto perché nella cessione di cubatura non è detto che i due fondi siano confinanti, essendo sufficiente che gli stessi si trovino in una medesima zona urbanistica, così da avere la stessa destinazione ed eguali standard edificatori.

Il secondo orientamento esclude che la cessione di cubatura costituisca un atto traslativo o costitutivo di un diritto reale, riconoscendo invece al contratto effetti obbligatori. Il proprietario nonché cedente ha infatti l’obbligo di richiedere alla pubblica amministrazione il rilascio del provvedimento concessorio – discrezionale e non vincolato - avente ad oggetto la maggiorazione della cubatura a favore del cessionario. Pertanto, l’accordo di cessione avrebbe una mera efficacia obbligatoria ed interna tra gli stipulanti, senza il trasferimento o la costituzione di alcun diritto reale. Ciò posto, ne deriva che:

- l’atto di cessione non richiede la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.;

- la reale volontà delle parti può desumersi dai fatti concludenti e dal comportamento dei contraenti dopo la stipula;

- il mancato rilascio, da parte della P.A., del permesso di costruire, a fronte della conforme richiesta del cedente, determina l’inefficacia del negozio e non la sua risoluzione per inadempimento.

Le Sezioni Unite della Cassazione condividono tale ultimo orientamento, rimarcando il rilievo dell’atto di disposizione patrimoniale in ambito privatistico; ambito che verrebbe posto in secondo piano qualora si ritenesse che il trasferimento di cubatura dipendesse esclusivamente dal provvedimento concessorio della P.A. e non dal precedente accordo tra le parti. Alla pubblica amministrazione, invece, è da riconoscersi la sola facoltà di regolare lo jus aedificandi – già insito nella proprietà del suolo - conformemente ai piani e agli strumenti urbanistici territoriali, senza alcuna possibilità di costituire o trasferire, da un soggetto ad un altro, il medesimo diritto.

Qualificando la cessione della cubatura quale species del genere dei diritti edificatori, è inevitabile il riferimento all’art. 2643 c.c. che, al n.2 bis, stabilisce l’obbligo di trascrizione per tutti i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori comunque denominati. Trascrizione, che viene richiesta indistintamente tanto per gli atti aventi natura reale, tanto per quelli con effetti obbligatori come nel caso di specie. La circostanza che l’obbligatorietà della trascrizione non sia limitata solo agli atti con efficacia reale, rappresenta peraltro un importante argomento a sostegno dell’indirizzo della non realità dell’atto di cessione di cubatura, dal momento che in precedenza si riteneva che gli atti ad effetti obbligatori, non soggetti a pubblicità, sfuggissero alle esigenze di certezza ed opponibilità a terzi.

Inoltre, avendo il legislatore qualificato i diritti edificatori - tra cui rientrerebbe la cessione di cubatura - come “diritti” ed essendo stata estesa loro la disciplina della trascrizione, è evidente che le parti possano disporre dei medesimi con contratto e, in particolare, possano costituirli, trasferirli e modificarli con il solo accordo negoziale. Si desume allora l’importanza della sfera privatistica nel contratto di cessione, dal momento che l’effetto traslativo del contratto discende dall’autonomia negoziale delle parti, con ulteriore rimando al principio consensualistico ex art. 1376 c.c., e non dal solo procedimento amministrativo come alcuni avevano in precedenza sostenuto.

In conclusione, le Sezioni Unite, accogliendo il ricorso proposto, hanno stabilito che la cessione di cubatura costituisce atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e a contenuto patrimoniale, per il quale non è richiesta la forma scritta ad sustantiam ex art 1350 c.c. ma soggetto a trascrizione in virtù dell’art. 2643 n.2bis c.c., disponendo altresì che tale negozio è assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto “diverso” avente ad oggetto prestazione di natura patrimoniale nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta catastale in misura fissa.